Regler for å regulere festeavgift i 2025 – komplett guide for grunneiere og festere

Om du mottar krav om regulering av festeavgift fra grunneier trenger du å lese denne artikkelen for å vite hvordan reglene fungerer i 2025.

Festeavgift er den årlige leien en fester betaler for å bruke en tomt de ikke eier. Det finnes to sett med reguleringer den raske med KPI og det større løftet som kalles for «engangsløftet». KPI kan normalt gjøres hvert 10. år, men faktisk så ofte som årlig. Engangsløftet kan gjøres ved fornyelse og etter 30 år. Reglene er strenge, og feil kan koste begge parter dyrt.

Er det ett område innen fast eiendom som oftest ende i en tvist, så er det saker som reguleres av tomtefesteloven. Reglene er ofte misforstått, hvor særlig eldre festeavtaler gir utfordringer. Som oftest oppstår tvistene der tomteverdien har steget langt mer enn prisnivået ellers.

Denne artikkelen gir deg en komplett, praktisk og juridisk gjennomgang av hvordan festeavgiften kan reguleres, når bortfester kan kreve engangsløft, hva som er maksgrensene og fristene, samt hvordan uenighet løses.

Denne artikkelen er utarbeidet av Tomtefesteportalen, etablert av Ekko Advokatfirma – på vei til å bli Norges største digitale satsing innen tomtefeste, hevd og veirett.

Dette svarer vi på i denne artikkelen:

• Hva festeavgift er og hvorfor den reguleres
• Lovens hovedregel om KPI-justering
• Hva engangsløft er, og når det kan brukes
• Maksbeløp per dekar tomt – og hvordan det beregnes
• Særregler for kontrakter inngått før 1. januar 2002
• Forskjeller mellom bolig-/fritidstomt og andre formål
• Hvordan tomteverdien fastsettes ved regulering
• Hva som skjer hvis partene ikke blir enige
• Praktiske råd for å unngå konflikter

Hva er festeavgift – og hvorfor finnes det regler for regulering?

En festekontrakt gir fester rett til å bruke en tomt mot å betale en årlig leie til grunneier (bortfester). Beløpet som betales, kalles festeavgift.

Uten regler for regulering ville festeavgiften enten:

• Tape kjøpekraft over tid, hvis den aldri ble justert, eller
• Øke urimelig mye, hvis bortfester fritt kunne bestemme nye satser.

Derfor har lovgiver laget en balanse gjennom tomtefesteloven. For bolig- og fritidseiendommer er lovens regler strenge, mens for næringsfeste og andre formål er det avtalen som styrer og det meste kan avtales. Loven har vært gjennom en rekke endringer siden første versjon i 1975 og dagens av 1996. Den er noe rotete, da det også finnes noe som kalles for endringslover som kan ha noe å si for akkurat din regulering.

Vi skal nå forklare hvordan reguleringene fungerer. Vi liker å si at det er som en motorvei – til venstre finner du den raske reguleringen og til høyre er de større reguleringene. I venste felt er KPI-reguleringen som kan gjøres oftere for mindre beløp, mens på høyresiden tar det tid før den kommer i mål, men da kan du endre avgiften relativt mye.

La oss begynne med venstrefilen, som er KPI-reguleringen.

Regulering etter konsumprisindeksen (KPI)

Lovens hovedregel

Tomtefesteloven § 15 slår fast at festeavgift for bolig- og fritidseiendom kan reguleres i takt med endringene i pengeverdien. Denne typen reguleringen kalles for KPI-regulering, da den bygger på konsumprisindeksen (KPI), med mindre annet er avtalt.

Helt kort fortalt måler KPI prisutviklingen i samfunnet. Det betyr i enkle trekke at regulering etter KPI gjør at festeavgiften beholder sin reelle verdi uten å ta store sprang.

Reguleringen kan faktisk skje så ofte som årlig, men normale er hvert tiende år:

• Standardregel: hvert tiende år hvis kontrakten er taus
• Maksimalt én gang i året (selv om avtalen skulle si noe annet)
• Partene kan avtale sjeldnere regulering, eller at avgiften skal stå uendret

Derfor er det viktig å vite at selv om avtalen din tilsier at dere kan regulere hver 6. mnd, vil det ikke være mulig etter tomtefesteloven.

Eksempel:

• Festeavgift: 7 000 kr
• Siste regulering: januar 2015
• KPI-økning: 37 %
• Ny festeavgift i januar 2025: 9 591 kr

I dette eksemplet har det da gått 10 år, og festeavgiften ville da ha økt med 2 591 kr i året. Det er med andre ord noe å hente, men det er ikke betydelige økninger. Det er derfor denne typen regulering kan gjøres så ofte som årlig.  

Hvordan kan jeg kontrollere om KPI-reguleringen er riktig?

Statistisk sentralbyrå tilbyr faktisk en egen KPI-kalkulator.  Pro tip – den finner du her

Det du må huske på er to ting:

• Måned/år for siste regulering
• Måned/år for ny regulering

Kalkulatoren gir deg da et eksakt beløp, som utgjør den nye festeavgiften din. Da kan du også enkelt se differansen og hvor mange prosent prisstigningen i denne perioden er på

Bestemmelsen finner du i tomtefesteloven § 15.

Da vet du hvordan den raske og enkle reguleringen kan gjøres og beregnes. La oss gå over til det største løfte grunneier kan foreta.

Engangsløft – når selve tomteverdien kan gi stor økning

Hva er et engangsløft?

Engangsløft er en særregel som lar bortfester øke festeavgiften mer enn KPI-justering gir rom for.

Det kan bare brukes når:

• Festetiden i kontrakten har løpt ut
• Festeren velger å forlenge avtalen fremfor å innløse tomten
• Etter forlengelsen kan dette gjentas etter 30 år.

Eksempel:

En kontrakt fra 1970 med 50 års festetid løp ut i 2020. Festeren forlenget festekontrakten, og det betyr at bortfester kan da kreve engangsløft. Det er imidlertid ikke fritt vilt for hvor mye en kan løfte avgiften til. Det er grunn til at loven på dette punktet er endret en rekke ganger.

Det har vært en rekke saker i Høyesterett og faktisk også i Europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) hvor de ulike sakene i korte trekke handlet om at grunneier ikke skulle tape for mye ved innløsning eller ved engangsløft.  

Beregningsmetoden – tomtefesteloven § 15 fjerde ledd

Som nevnt innledningsvis finner det et venstre- og høyrefelt på motorveien. Dette avsnittet regulerer det høyrefeltet, som er reglene for det mer langsomme, men større løftet. Dette større løftet kalles for et «engangsløft».

Ved engangsløft skal festeavgiften settes til 2 % av tomteverdien.

Verdsettelsen av tomteverdien er noe det tvistes mest om, da det gjøres feil ved vurderingen.

Det skal engasjeres fagkyndige, helst med erfaring fra området og med slike takster, skal vurdere råtomtverdien – ikke markedsverdien. Det gjør den fagkyndige ved å se på:

• Verdien som om tomten var ubebygd, med gjeldende reguleringsstatus
• Ikke medregne verdiøkning fra festers investeringer (vei, vann, avløp, hage, brygge osv.)
• Ikke medregne potensial for fremtidig utbygging

Takstmannen utarbeider en festetakst som grunnlag for beregningen. Litt lengre ned i artikkelen går vi gjennom hva du bør gjøre hvis grunneier og fester er uenige om takstvurderingens konklusjon (verdien).

La oss først se på maksbeløpet grunneier kan høyne festeavgiften til, forutsatt at partene er enige om hva 2 % utgjør.

Maksbeløpet – lovens sikkerhetsventil

Selv om 2 % av tomteverdien gir en høy sum, finnes det et lovbestemt tak:

• 9 000 kr per dekar, men dette beløpet er fra 1. januar 2002. Den skal oppjustere, KPI-reguleres, årlig frem til den datoen reguleringen skal skje)

For eksempel:

*Tallene er avrundet og må sjekkes mot SSBs KPI-tall. Disse er fra januar hvert år.

Viktig: Mange tror at bortfester alltid kan løfte festeavgiften til maksbeløpet. Det stemmer ikke. 2 % av tomteverdien kan være lavere, og da er det den lavere summen som gjelder.

Husk at du må kontrollere hvor stor tomten er, da beløpene ovenfor gjelder per mål (dekar).

Reglene beskrevet hittil har vært uten unntakene som gjør ting litt mer vanskelig. La oss gå over til det nå.

Særregler for kontrakter før 1. januar 2002

Avtalefestet rett til tomteverdiregulering

I eldre kontrakter kan det være avtalt rett til å regulere festeavgiften etter tomteverdi – i tillegg til KPI.

Men dette gjelder bare hvis det er tvilløst avtalt i kontrakten. Spørsmålet er hva er «tvillaust avtalt».

Det betyr at partene er helt klart, og uten noen form for betydelig tvil, avtalt en spesiell klausul i avtalen. I dette tilfelle vil det være for regulering av festeavgiften i festekontrakten. Det betyr at partene må ha gjort det uttrykkelig og klart at det avtales en annen reguleringsadgangen enn KPI. Samtidig må partene ha gitt uttrykk for hvordan dette skal foregå.

Hvis du er særlig interessert kan du sjekke Rt. 2006 s. 1547 avsnitt 44.

Begrensningene

• Kontrakter før 26. mai 1983: Maksbeløp per dekar gjelder
• Kontrakter fra 26. mai 1983 – 31. desember 2001: Ingen maksgrense

Også her gjelder at engangsløftet bare kan brukes én gang i hele festeforholdet.

Når partene ikke blir enige – tvisteløsning

Da gjenstår spørsmåetl, hva gjør partene når de ikke blir enige. Ved uenighet om reguleringen, sier tomtefesteloven at tvisten må avgjøres ved rettslig skjønn i tingretten.

Noen eldre kontrakter kan ha egne tvisteløsningsmekanismer – disse kan gå foran, med mindre de strider mot ufravikelige lovregler

Men – vi vil anbefale at hver av partene engasjerer hver sin fagkyndig, og ved uenighet engasjerer en tredje fagkyndig. Da bør konklusjonen være gjennomsnittet av disse tre. Det viktigste er at de har samme mandat.

Regulering for annet enn bolig og fritid

Reglene som er nevnt i denne artikkelen er for de som leier (fester) grunn til bolig og hytte/sommerhus. For festekontrakter til næring eller andre formål enn bolig og fritid, gjelder avtalen fullt ut. Det vil si at de har andre regler.

Ofte innebærer dette regulering etter:

• Tomtens markedsverdi
• En avtalt festerente (avkastningsrente)

Verdsettelse:

• Som ubebygd tomt, byggeklar med infrastruktur til tomtegrensen
• Festerens egne investeringer trekkes fra

Våre beste råd

1. Gå gjennom kontrakten tidlig – noter reguleringsintervaller og metode
2. Følg med på fristene – særlig treårsfristen for engangsløft
3. Få profesjonell takst – en uavhengig festetakst kan spare mye konflikt
4. Vær forberedt på forhandlinger – en åpen dialog kan unngå rettslige skritt
5. Søk juridisk bistand tidlig – særlig i gamle kontrakter med uklare formuleringer

Tomtefesteportalen – etablert av Ekko Advokatfirma – jobber mot å bli Norges største digitale satsing for tomtefeste. Vi kombinerer juridisk spisskompetanse med digitale løsninger, slik at du får rask og trygg veiledning i spørsmål om festeavgift.

Lurer du på mer om innløsning – les vår artikkel her

Ofte stilte spørsmål om regulering av festeavgift

Hva er festeavgift?
Det er prisen du betaler for å leie grunn til bolig, hytte/sommerhus eller annet.

Hva betyr begrepene bortfester og fester?
Bortfester er den som eier grunnen og leier den til deg. Vedkommende blir også kalt grunneier. Fester er den som leier grunnen til sitt bruk

Hvem eier bygningen på festet tomt?
Som hovedregel er det fester (leier) som eier bygningene som oppføres.

Hvordan reguleres festeavgiften?
Den raske og mindre reguleringen er KPI-regulering hvert tiende år (eller det avtalen sier). Begrensingen er hvert år.
Den større reguleringen skjer ved forlengelse og 30 år etter det – kalles for engangsløft.

Finnes det maksbeløp?
Ja, loven gir maksbeløp. Du KPI-regulerer kr 9000 fra 1. januar 2002 til den seneste måneden. I 2025 snakker vi om i underkant av 16 000 kr pr mål dekar. Likevel gjelder ikke dette for noen festekontrakter inngått mellom 26. mai 1983 og 31. desember 2001.

Gjelder tomtefesteloven for «annet formål» når det kommer til festeavgift?
Det er avtalen som regulerer festekontrakter for andre formål.