Skal takstmannen bruke utviklingspotensiale som vurderingsgrunnlag?
En råtomtvurdering er noe som avgjørende både for regulering av festeavgift og ved innløsning. Utgangspunktet er at takstmannen ikke skal benytte seg av utviklingspotensiale som vurderingsgrunnlag, herunder om tomten kan benyttes til eksempelvis større bolig, hytte eller annet formål.
I denne artikkelen går vi gjennom
- Definisjon på råtomtverdi
- Hvordan mandatet til takstmannen skal settes opp
- Er det forskjell mellom bolighus, fritidshus og annet formål for råtomtvurdering?
- Rettspraksis
- Sjekkliste for råtomtverdivurdering
Vi begynner med definisjon på råtomtverdi.
Definisjon på råtomverdi
Mange av tvistene om innløsning og regulering av festeavgift ved engangsløft handler om råtomtverdivurderingen ettersom dette er avgjørende for summen nederst på kassalappen.
Det riktige utgangspunktet er å vurdere råtomtverdi uten påheftet festekontrakt, som en selveiertomt, og man skal se bort fra de investeringene festeren har bidratt med. Takstmannen skal ikke vurdere tomtens eventuelle utbyggingspotensial, dvs. om tomten kunne ha vært brukt til noe annet. Dette er som hovedregel irrelevant, med mindre vi for eksempel snakker om en skoletomt.
Mandatet til en takstmann som skal vurdere råtomtverdi, bør som et minimum lyde slik:
Takstoppdraget er å beregne råtomtverdien for ovennevnte eiendom per engasjementsdato. Råtomtverdien vurderes da på følgende måte:
(1) Tilstanden tomten ble overlevert i som selveiertomt (her: råtomt til næring). Som hovedregel skal det gjøres en vurdering av råtomt uten infrastruktur eller bebyggelse som festeren kan ha tilført eiendommen.
(2) Tomtens tilstand da festeforholdet ble påbegynt.
(3) Markedsverdien på regulerings- eller innløsningstidspunktet av tomten som selveiertomt i en slik (tenkt) opprinnelig tilstand (normalt vurdert opp mot festerente, dvs. avkastningsrente).
(4) Fradrag for det festeren har tilført tomten av infrastruktur, bebyggelse m.m.
(5) Bebyggelsen, vedlikehold mv. skal ikke vurderes. Dette innebærer også at takstmannen ikke foretar en selvstendig vurdering av eventuelt utviklingspotensial, for eksempel med annen bebyggelse eller ved omregulering.
Vurderingen skal for øvrig baseres på takstmannens egne observasjoner og erfaringer med markedet og eiendomsbransjen, herunder konkrete referansetall.
Som rekvirent bør du til slutt be om en grundig beskrivelse av punktene ovenfor. Med bakgrunn i mottatte opplysninger og verdiberegninger skal det utarbeides en verdivurdering som kan brukes i anledning saken.
Råtomtverdi er viktig ved engangsløft (regulering av festeavgift) og ved innløsning
Det er særlig to situasjoner der råtomtverdi er av betydning (bolighus og fritidshus):
- Situasjon #1: Hvis grunneier skal regulere festeavgiften ved et engangsløft.
- Situasjon #2: Hvis fester krever innløsning og innløsningssummen skal beregnes.
Vi begynner med den første situasjonen.
Når grunneier skal regulere festeavgiften har en to alternativer etter tomtefesteloven § 15:
- Den raske, men beskjedne reguleringen: Regulering i samsvar med endringer i pengeverdien, også kalt konsumprisindeksen (KPI). Dette kalles KPI-regulering.
- Den trege, men større reguleringen: Engangsløftet, som bygger på 2 % av råtomtverdien.
Det er med andre ord ved engangsløft at spørsmålet om råtomtvurdering gjør seg gjeldende. Ved forlengelse, eventuelt etter 30 år, har grunneier mulighet til å foreta en større regulering. Likevel er det ikke mulig å løfte til mer enn 2 % av råtomtverdien, begrenset til ca. kr 16 000 per mål i 2026.
Pro tip: Dersom du leser denne artikkelen senere enn 2026, kan du selv regne ut nivået ved å KPI-regulere kr 9 000 fra 1. januar 2002 til året og måneden festeavgiften skal reguleres. Besøk denne siden for å kalkulere selv.
For å få riktig regulering av festeavgiften er det derfor viktig å få på plass en korrekt råtomtverdivurdering. Ellers vil sluttbeløpet bli feil, ettersom 2 % beregnes på feil grunnlag.
Ved innløsning møter vi den samme utfordringen.
Rask påminnelse – innløsning betyr at du blir eier av tomten du leier som fester. Ved innløsning kan grunneier velge mellom to beregningsalternativer etter tomtefesteloven § 37:
– innløsningssummen beregnes som 25 × festeavgiften (hvor det kan foretas engangsløft dersom det er mindre enn 10 år igjen av avtalen før forlengelse), eller
– 40 % av tomteverdien
I begge tilfellene kan råtomtvurderingen være et avgjørende element, men særlig for 40 % regelen. Her vil vi påpeke at loven omtaler beregningsgrunnlaget som «40 % av tomteverdien», ikke «råtomtverdien».
Det er likevel ikke grunn til bekymring. Tomteverdien skal beregnes likt for både innløsning etter § 32 (og § 37) og oppregulering av festeavgiften etter § 15. Det vises til omtale i notene til § 15.
Mer om innløsning kan du lese her.
Er det forskjell mellom bolig, fritidshus og andre formål ved råtomtvurdering?
Tomtefesteloven skiller mellom avtalen som har som formål å leie tomt til bolighus (bustadhus i loven, som betyr bolig), fritidshus (hytte, sommerhus) eller tomt til annet formål. Det siste betyr som oftest leie av tomt til næring.
Forskjellen er at avtaler som gjelder bolig og fritidshus, er vernet av tomtefesteloven. Som eksempler på verneregler kan vi nevne tak og hyppighet for regulering av festeavgift, automatisk fortsettelse av avtalen og innløsningsmulighet og -vilkår.
For avtaler som gjelder tomt til næringsformål (for eksempel tomt til en butikk), vil partene typisk ha avtalt seg bort fra disse vernereglene. Da er det i hovedsak avtalen og vilkårene der som gjelder.
I slike avtaler har partene normalt avtalt at tomten ikke kan innløses, og at festeavgiften kan reguleres til et mye høyere nivå – og kanskje oftere – enn hva som fremgår av tomtefesteloven.
I næringsavtalen kan partene avtale et annet innhold og/eller beregningsgrunnlag – alt etter hva som passer i den konkrete saken. Dersom det i næringsfesteavtalen likevel står at råtomtverdien skal brukes som grunnlag ved regulering av festeavgift eller innløsning, skal råtomtverdi-begrepet forstås på samme måte som ved bolig og fritidshus, med mindre det uttrykkelig er avtalt noe annet.
Eksempel fra en konkret sak: Næringsfesteavtalen viste til at festeavgiften – og regulering av den – skulle basere seg på en viss prosent av råtomtverdien. I den saken forsøkte grunneier å anføre at råtomtverdien kunne inkludere utviklingspotensial som et element i vurderingen. Det er naturligvis ikke riktig, med mindre det fremgår av avtalen. Det finnes én dom i rettspraksis som delvis tillot dette, men den har begrenset overføringsverdi til andre saker, se nedenfor.
Andre kilder om råtomtverdivurdering
Rettspraksis: HR-2019-1206- A, HR-2016-304-S og Rt. 2008 s. 1628.
Lagmannsretten uttalte at det var feil å legge en annen planløsning (les: utviklingspotensial gjennom bedre/annen utnyttelse) til grunn, og slo fast at tomteverdien måtte baseres på eksisterende bygg, noe Høyesterett sluttet seg til.
Her kan det vises til Avsnitt 50:
«Lovens ordlyd trekker klart i retning av at verdsettelsen må skje ut fra den bebyggelse som rent faktisk står på tomta, og den bruk av tomta den aktuelle bebyggelse innebærer. Formålsbetraktninger støtter også en slik forståelse. Bestemmelsen ble gitt for å demme opp for store økninger i festeavgiften for større festetomter som kunne benyttes til utbyggingsformål. Jeg viser til redegjørelsen i Ot.prp.nr.41 (2003–2004) side 24 hvor bestemmelsens begrunnelse fremgår. Etter mitt syn gir det best sammenheng i regelverket å tolke bestemmelsen slik at når tomta skal verdsettes ut fra den bebyggelse som står på tomta, så kan heller ikke bortfester forlange at verdsettelsen skal bygge på en annen, og mer «tidsriktig», utnyttelse av bygningsmassen enn den faktiske»
Også i HR-2016-304-S konkluderer retten med at utviklingspotensial ikke skal være et element i en slik vurdering.
De ovennevnte sakene handler om tomter til bolig og fritidshus, men har likevel direkte overføringsverdi så lenge næringsfesteavtalen bruker råtomtverdi som grunnlag.
Dommen som går en annen vei: Rt. 2008 s. 1628.
Denne avgjørelsen er spesiell, da den konkluderer med at alternativ utnyttelse kunne være en del av beregningsgrunnlaget. Den viser til at en skal kunne vurdere «alternativ utnyttelse» av en skoletomt. Grunnen til det er at ellers vil det kun handle om én interessent.
Det er ikke det samme som at man kan bygge et næringsbygg i 10 etasjer kontra 3 etasjer. Derfor har dommen begrenset overføringsverdi for de andre sakene.
Lovkommentar og andre kilder
Også i lovkommentarene berøres problemstillingen: «Man skal (…) se bort fra utviklingsverdi på tomten og om bygget kunne ha vært utformet for å gi høyere verdi.»
Lovforarbeidene oppgir at lovens formålsbetraktninger bygger på følgende avgrensning i Ot. Prp. 41 (2003-2004):
«verdien ikke skal settes høyere enn det «tomta kan seljast for om det berre er tillate å setja opp det eller dei husa som er på tomta».
Hovedvekten av kildene ovenfor taler i retning av at råtomtvurderingen skal skje uten at utviklingspotensial tas med.
Sjekkliste for festere og grunneier angående råtomtverdi
- Avklar hva som skal verdsettes: Det er tomten som skal verdsettes ved festeavgiftsregulering eller innløsning, ikke hytta.
- Bruk riktig hovedregel: Tomten skal vurderes som en selveiertomt på tidspunktet for regulering / innløsning.
- Det er ikke negativt at tomten er festet bort: Festekontrakten i seg selv betyr ikke at tomten skal settes lavere fordi den er båndlagt.
- Ta utgangspunkt i opprinnelig tomtetilstand: Grunnlaget er tomtens tilstand da festeforholdet startet, altså slik festeren overtok tomten.
- Tenk “råtomt”: Verdien skal i praksis finnes som råtomtverdi, det vil si tomteverdi uten effekten av festerens egne tiltak. Fradrag for fester-tiltak omfatter også investeringer gjort av tidligere festere i samme festeforhold.
- Skillet mot andre bidrag: Tiltak gjort av andre enn deg og dine forgjengere skal normalt ikke gi fradrag i tomteverdien.
- Godta at generell stigning i området teller med: Verdiøkning som kommer av samfunnsutvikling, for eksempel bedre veier og mer attraktiv beliggenhet, tilfaller grunneier i denne vurderingen.
- Ta med grunneiers egne grunninvesteringer: Hvis grunneier har bekostet infrastruktur som vei, vann og avløp, skal dette normalt inngå i tomteverdien.
- Ikke bygg inn “utbyggingsdrømmer” i verdien: Tomtens utviklingspotensial utover dagens faktiske utnyttelse skal ikke brukes for å øke verdsettelsen.
- Ikke bland inn hyttas vedlikehold: Dårlig eller god standard på bygninger skal ikke påvirke tomteverdien som skal fastsettes.
- Vær kritisk til argumentet “tomten er verdiløs uten hytta”: Tomten skal vurderes som om tilsvarende bebyggelse kan oppføres.
- Ta hensyn til rettigheter og plikter som følger tomten: Avtalte forhold som adkomst og parkering kan påvirke tomteverdien og følger ofte tomten også etter innløsning (bortsett fra festeavgiften).
- Gi et tydelig takstmandat: Fester og grunneier bør engasjere hver sin fagkyndig, som igjen utarbeider hver sin rapport. Partene bør da gi samme mandat til de fagkyndige, hvor det fremgår at verdien gjelder råtomt som tenkt selveiertomt, uten festekontrakt, med fradrag for festerens og forgjengeres tiltak, uten ekstra utbyggingspotensial, og uten å vektlegge bygningenes vedlikehold.
- Sjekk sammenligningsgrunnlaget: Siden festetomten ikke omsettes fritt, må taksten normalt bygge på salg av sammenlignbare tomter eller bebygde eiendommer der tomteverdien beregnes.
Ofte stilte spørsmål om råtomtvurdering
Spørsmål: Hva er en råtomt?
Svar: Tomten i den tilstanden som festeren overtok ved begynnelsen av festeforholdet, uten bebyggelse.
Spørsmål: Når brukes råtomtverdi?
Svar: Det kan være ved større regulering av festeavgift (engangsløft) og ved innløsning (beregning av innløsningssummen)
Spørsmål: Hva skal takstmannen vurdere i en råtomtverdivurdering?
Svar: Vurderingen bygger på at det er en selveiertomt, hva som var tomtens tilstand da festeforholdet ble påbegynt og markedsverdien på det aktuelle tidspunkter (regulering/innløsning) av tomten som selveiertomt som den var i opprinnelig tilstand.
Spørsmål: Hva skal ikke inntas i råtomtvurderingen?
Svar: Takstmannen skal ikke innta utviklingspotensiale eller bidrag fra festeren i verdivurderingen.
Trenger du bistand til råtomtvurderingen?
Ekko Advokatfirma står bak Tomtefesteportalen, og er blant den mest erfarne ekspertisen i landet. Det finnes en liten håndfull av tomtefesteadvokater i Norge. som jobber med disse problemstillingene med et så stort volum, og Ekko er blant de. Særlig kan erfaringen til advokat Aki Johannes Viitala fremheves, som i en rekke år har bistått de største festerforeningene, med tresifret antall kontrakter til behandling på årlig basis.
