Hva er hevd?
Hevd er et rettslig begrep som beskriver hvordan du kan få rettigheter til, eller styrke din rett til, eiendom eller bruk av andres eiendom, gjennom langvarig og tydelig bruk i god tro. Om disse vilkårene er oppfylt kan du eksempelvis få eiendomsrett til eiendom eller bruksrett til en vei.
Det betyr at hvis du over lang tid har brukt for eksempel en tomt, en vei eller et naust på en slik måte at du oppfører deg som om du har rett til det, kan du i visse tilfeller bli lovlig eier eller få bruksrett – selv om du strengt tatt ikke hadde det fra starten av.
Hevd er ikke en «belønning» til den mest utspekulerte, men et kompromiss mellom hensynet til den som har brukt et gode i god tro i lang tid, hensynet til den opprinnelige eieren og hensynet til samfunnet for øvrig. Reglene har utviklet seg over flere hundre år og er regulert i hevdsloven.
I denne artikkelen vil vi redegjøre for hvordan man kan ha opparbeidet seg eiendomsrett og/eller bruksrett gjennom hevd.
Hvorfor finnes reglene om hevd?
Det kan være både urimelig og uheldig for samfunnet om gamle, festnede bruksmønstre eller eiendomsforhold «plutselig» skal kunne rykkes opp – særlig hvis folk har innrettet seg etter at noe «alltid har vært slik».
Hevd kan svekke opprinnelig eiers rett, men gir beskyttelse til den som i lang tid – i god tro – har brukt eller forvaltet eiendom eller rettighet som sin egen.
Vilkårene for hevd:
- Faktisk bruk: Du må bruke tingen eller retten slik at det er synlig for eieren at du opptrer som om den er din.
- Eksklusiv bruk: For eiendomshevd kreves gjerne eksklusiv bruk (ingen andre – for eksempel den opprinnelige eieren – har brukt området på samme måte), og bruken må være synlig slik at eieren har en oppfordring til å protestere; for brukshevd er kravet mildere, og flere kan opparbeide bruksrett til samme vei.
- Sammenhengende bruk: Hevdsperioden må være sammenhengende uten for lange opphold; korte avbrekk (ferier, sykdom) bryter normalt ikke, men hevden kan avbrytes dersom noen reiser søksmål om bruken, eller hvis bruksretten eller de fysiske forholdene endres.
- Hevdstid: Som hovedregel er hevdstiden 20 år, mens enkelte «usynlige» bruksretter krever 50 år.
- God tro: Du må være i aktsom god tro i hele perioden (du tror – eller har rimelig grunn til å tro – at du har rett); vet du at du ikke har rett, eller er du uaktsom med å undersøke rene fakta, kan du ikke hevde.
- Ikke annen rett: Har du allerede leiekontrakt, festeavtale osv., kan du ikke hevde samme rett. Du kan altså bare hevde det som går ut over den eksisterende retten, og tålt bruk kan ikke føre til hevd. Tålt bruk er når den egentlige eieren har kjent til den ulovlige bruken, men vært velvillig eller forholdt seg passiv.
Regelen er – den som vet kan ikke hevde. Det er lurt å sjekke grunnboka på Se Eiendom, som er Kartverkets tjeneste.
Hevd av eiendomsrett
Hva går hevd av eiendomsrett ut på?
Hevd av eiendomsrett betyr at du kan vinne eiendomsrett til et jordstykke, en tomt eller en bygning fordi du har brukt eller disponert over eiendommen som om du var eier i minst 20 år i god tro og på en synlig måte, og bruken må være så tydelig at den opprinnelige eieren har hatt en reell mulighet til å reagere.
Eksempler på hva som kan føre til eiendomshevd:
- Opparbeiding av jord/innmark over et område som i utgangspunktet ikke tilhører deg.
- Bygging av hus, oppføring av naust, garasje eller lignende på del av annen manns grunn – og bruk av denne som om det er din.
- Langvarig grenseendring, for eksempel ved at naboen har brukt og stelt et område mellom tomtene i 20 år uten protester fra deg.
Grensehevd er den vanligste formen: Eiendomsgrensen har «sklidd» fordi én av naboene over tid har drevet bruk og pleie av en stripe eller et område naboen etter kartet eier.
Synlig og eksklusiv bruk ved grensehevd
Dette må ha vært tydelig og eksklusivt, gjerne med fysiske tiltak som gjerde eller opparbeidelse.
Særlig om vilkårene:
- Bruken må være mer enn sporadisk, og den må komme klart til uttrykk. For hevd av en hel eiendom vil kravene til bruk og god tro være spesielt strenge.
- Det må avklares om bruken har vært synlig nok til at eieren burde ha reagert, og om hevderen har vært i god tro gjennom hele perioden; hvis eieren aktivt protesterer, eller hevderen mister sin gode tro, brytes hevden.
- Mild tilbakeholdenhet eller passivitet fra eieren (vedkommende gjør ingenting i 20 år) er ikke alltid nok i seg selv til å miste retten, men det kan være sterkt medvirkende.
Rettsvirkningen av eiendomshevd
Fullført hevd gir deg rett (og eventuelt eierposisjon) i samsvar med den bruken du har utøvd; du blir da eier, og du har rettsvern mot tredjeperson (som nye kjøpere eller kreditorer) uten domstolsbehandling eller tinglysing.
Unntak fra retten til å hevde
Du kan ikke hevde mot staten på Svalbard, Jan Mayen, Bouvetøya, Peter I Øy og Dronning Maud Land. På fastlandet kan du normalt heller ikke hevde mot statsgrunn i statsallmenning uten klar fysisk utskilling og eksklusiv bruk, og kravene til hevd er strengere her.
Hevd av bruksrett
Hva slags bruksrett kan hevdes?
Bruksrett (servitutt) er en rett til å bruke andres eiendom til bestemte formål, for eksempel vei, vann, beite, båtplass, fiske eller hogst, og brukshevd oppstår når du over lang tid bruker andres eiendom som om du hadde rett – for eksempel ved jevnlig kjøring på vei eller henting av vann.
Det finnes rettigheter som synes godt utad (tydelig sti, kjørt asfaltert vei, fysisk bruk av båtplass eller naust), og rettigheter som ikke etterlater synlige merker (hente vann, fiske, plukke eller hogge ved). Slike «usynlige» bruksrettigheter krever normalt 50 år med ubrutt bruk, mens synlige bruksrettigheter, som er godt synlig, normalt krever 20 år.
Hevd av nødvendig vei og opplagsplass
Det er gjort unntak for tiden på 50 år for nødvendig vei og opplagsplass. Hevdstiden for dette er 20 år. Veien må være avgjørende nødvendig som adkomst til eiendom, hovedvei, vannkilde eller lignende, og opplagsplass må være nødvendig for eksempel for drift av skogbruk eller annen virksomhet. Gjennomgående gjelder at bruken har vært så viktig og synlig at den opprinnelige eieren burde ha reagert.
Brukshevd brukt av en vid krets
Et særtrekk i Norge er at også en «vid krets» – «folket i ei grend, bygd eller annet vidt område» – kan hevde bruksrett etter 50 år. For eksempel kollektiv ferdselsrett på en sti via gammel ferdselsåre til fjell eller sjø. Dette er ofte aktuelt i frilufts- eller hytteområder. Kravet til bruk er skjerpet (mer enn «spredt og tilfeldig»), og det må være en klar overvekt av folket som bruker i «god tro» over hele perioden.
Rettsvirkninger av brukshevd
Når full hevdstid er oppfylt, vinner du den retten du faktisk har brukt i god tro.
- Kjøre- eller gangvei dersom du jevnlig har brukt en bestemt trase.
- Båtplass dersom du har hatt båten på samme sted og det finnes fysiske festeanordninger.
- Beite- eller jaktrett for deg selv eller etterkommerne dine.
Du får ikke mer rett enn du faktisk har brukt; har du for eksempel bare gått til fots, får du ikke kjørerett, og har retten vært begrenset til sommeren, får du ikke vinterrett.
Forresten – lurer du på noe om tomtefeste? Les vår mest leste artikkel her.
Ofte stilte spørsmål om hevd
- Hva er hevd?
Hevd er hvordan du kan få rettigheter til, eller styrke retten til, eiendom eller bruk av andres eiendom gjennom langvarig og tydelig bruk i god tro.
- Kan jeg bli eier gjennom hevd?
Ja, hvis du over lang tid opptrer som eier på en synlig måte i god tro, kan du i visse tilfeller bli lovlig eier gjennom hevd av eiendomsrett.
- Hva er vilkårene for hevd?
Du må ha faktisk bruk som er synlig for eieren, ofte eksklusiv for eiendomshevd, sammenhengende bruk, oppfylle hevdstid, være i aktsom god tro og ikke ha annen rett (som leie/feste) for det samme.
- Hvor lenge må jeg bruke før hevd?
Hovedregelen er 20 år, men enkelte usynlige bruksretter krever 50 år, med unntak for nødvendig vei og opplagsplass som fortsatt er 20 år.
- Hva skjer når hevd er fullført?
Du vinner den retten du faktisk har brukt; ved eiendomshevd blir du eier med rettsvern mot tredjeperson uten domstolsbehandling eller tinglysing, og ved brukshevd får du bruksretten du har utøvd (f.eks. gang-/kjørevei, båtplass, beite/jakt).
Trenger du advokatbistand?
Tomtefesteportalen er drevet av nisjefirmaet Ekko Advokatfirma AS. Vi har over 10 års erfaring med å løse saker knyttet til hevd av eiendom og bruksrett, og tilbyr en kostnadsfri og uforpliktende strategisamtale med våre advokater.
- En vurdering av din sak – styrker og svakheter.
- En trinnvis plan for å sikre ditt krav – herunder om du kan få hevet boligkjøpet.
- Hjelp til å søke om inntil 100 000 kr i bistand.
Kontakt oss via skjemaet på vår nettside, så tar vi kontakt i løpet av dagen.
