5 steg for innløsning av tomt i 2025 (tomtefeste)

Sitter du i en situasjon hvor det kan bli aktuelt med innløsning av tomten? Denne artikkelen tar for seg hvordan reglene for å innløsning er i 2025. 

Festeren har etter tomtefesteloven adgang til å kreve innløsning etter en viss stund. Innløsning av festetomt betyr at festeren (huseieren) kjøper tomten fra bortfester (grunneieren). Denne prosessen gir fester full eiendomsrett til enten 25 x av festeavgiften eller 40 % av råtomtverdien – forutsatt at innløsningstiden er inne og at kravet er fremsatt til riktig tid ett år før.

Her får du en komplett og lettfattelig guide til hvem som kan innløse, når det kan gjøres, hva det koster, og hvordan prosessen gjennomføres – med praktiske tips for å unngå konflikter.

I denne artikkelen gjennomgås

• • Hva innløsning av festetomt egentlig innebærer

• • Hvem kan kreve innløsning

• • Tidspunktene fester kan kreve innløsning på

• • Hvordan innløsningssummen beregnes

• • Unntak

• • Prosessen steg for steg

• • Råd for å sikre en smidig gjennomføring

Hva betyr innløsning av festetomt?

Innløsning er en rett fester etter den gjeldende tomtefesteloven. Poenget med dette er at fester har i en lang tid leid tomten – og betalt en leieavgift. Til slutt skal en få mulighet til få eierskap til tomten. Å innløse en festetomt betyr med andre ord å kjøpe selve grunnen som bygningen står på. Situasjonen normalt sett er at fester eier huset eller hytta, men leier tomten av en bortfester. I disse tilfellene gir loven en adgang til innløsning som da gir fester full eiendomsrett – både til bygningen og til tomten under.

For mange festere handler dette om å få trygghet. Du slipper å bekymre deg for fremtidige endringer i festeavgiften eller om kontrakten blir fornyet. For grunneiere kan innløsning være en måte å frigjøre kapital på, eller å avslutte et festeforhold som har vart i mange tiår.

Har du en tomt festet bort til næring, offentlig bruk eller lignende, gjelder ingen lovfestet rett til innløsning. Ønsker du å kjøpe tomten, må du forhandle frem en frivillig avtale med bortfester. Prisen blir da full markedsverdi, og partene står fritt til å avtale vilkårene.

La oss nå se på innløsningsadgangen for de med bolig og fritidshus.

Hvem kan innløse en festetomt?

Ingen regel uten unntak. Tomtefesteloven gir et godt vern for festere, men det er ikke alle tomter kan innløses. Lovens regler gir rett til innløsning dersom tomten er festet bort til bolig eller fritidsbolig, med andre ord ditt hus eller din hytte/sommerhus.

Tomter leid bort til andre formål – som næring, offentlige bygg eller allmennyttige formål – har ingen automatisk innløsningsrett etter tomtefesteloven. I slike tilfeller må det enten stå i kontrakten at innløsning er mulig, eller så må partene bli enige om et frivillig salg.

Men: Selv om tomten er til bolig eller fritidsbolig, finnes det unntak også der.

Eksempler:

• • Tomter i bygdeallmenning eller statsallmenning

• • Tomter på Finnmarkseiendommens grunn

• • Enkelte fritidstomter som ligger til en landbrukseiendom

For fritidstomter knyttet til landbrukseiendommer gjelder egne kriterier, blant annet om gården er i drift og størrelsen på eiendommen. I tillegg må inntektene fra festetomtene utgjøre en viss andel av driftsresultatet for at bortfester skal kunne nekte innløsning.

Med andre ord, dersom du er fester av en grunn til ditt hus eller din hytte, da er det som hovedregel gode muligheter for å få til innløsning.

Vi går nå over på å se når du må kreve innløsning, før vi beveger oss til den økonomiske biten med innløsningssum.

Når kan du kreve innløsning?

Hovedregelen er at innløsning skal kreves av fester, men en må forholde seg til ulike tidspunkter:

• • For hus: Festeforholdet må ha vedvart i 30 år av festetiden, og deretter hvert 2. år for boligtomter

• • For hytter og sommerhus: Også her må festeforholdet ha vart i 30 år, og deretter hvert 10. år for fritidstomter

• • For begge: Ved kontraktens utløp

Det er tidspunkter for selve innløsningen, men kravet må sendes ett år før.

Kravet om innløsning må sendes senest ett år før innløsningstidspunktet.
Eksempel: Skal du innløse ved første anledning etter 30 år, må kravet sendes før det 29. året har startet. Oversitter du fristen, må du vente til neste intervall.

Da vet du om du har adgang til å innløse og når du fremme kravet – la oss gå over på hva innløsning koster.

Hvordan beregnes innløsningssummen?

Her finnes det to grunnlag, med mindre partene blir enige om annet.

25 ganger årlig regulert festeavgift

Denne modellen kalles for multiplikatormodellen. Det betyr at festeavgiften reguleres ved innløsningstidspunktet og multipliseres deretter med 25. Dette for å sørge at grunneier ikke taper økonomisk på innløsning, samtidig som det gir en forutsigbar avslutning på festeforholdet for fester.

Når det er mindre enn 10 år igjen av kontrakten, vil bortfester som oftest ha rett til å oppregulere festeavgiften til 2 % av tomteverdien før den multipliseres med 25. I noen tilfeller finnes det takbeløp per dekar for å hindre urimelig høye summer.

Det vil i de fleste tilfeller også være en god løsning for å få avsluttet en tvist.

Alternativet – 40 % av tomteverdien

Bortfester kan velge å kreve 40 % av tomteverdien. Den skal beregnes som ellers i loven (egne regler for dette i reguleringsbestemmelsene i tomtefesteloven § 15, som skal forstås likt med innløsningsbestemmelsene i eksempelvis tomtefesteloven § 32).

Tomteverdiener noe spesielt definert innen tomtefesterettens område. Det er noe annet enn tomtens markedsverdi – som den eksempelvis ville ha vært på Finn.no og lignende tjenester. Derfor kan man ikke bruke alminnelige verditakster.

Vi forsøker å koke ned all vår erfaring til å beskrive dette enklest mulig:

Det er kun grunnens verdi som skal vurderes i såkalt «råtomtverdi». Hvorfor? Jo, bygget tilhører fester, og verdien av boligen holdes utenfor verdiberegningen.

Med andre ord, partene skal finne dagens verdi av tomten i den samme stand som tomten var da festeforholdet ble inngått.

Hva skal inngå i en verdivurdering? Vi ville ha tatt med tomtens beliggenhet, tomtens egenskaper og tomtens størrelse. En må også vurdere byggbarhet, men ren utviklingspotensiale hadde vi holdt utenfor.

En må også huske å holde utenfor det fester selv har tilført tomten av verdi. Det høres kanskje merkelig ut rent teoretisk, men det er ikke sjeldent at fester la oss har tilført verdi til tomten – for eksempel ved å bekoste vei, vann, avløp eller annen infrastruktur – trekkes dette fra tomteverdien før beregningen.

Uenige om råtomtverdien?

Dette kan avgjøres som skjønn i retten, men vi anbefaler at dere engasjerer hver deres takstmann med samme mandat.

Deretter, ved uenighet, engasjerer dere en tredje fagkyndig – og resultatet kan da være gjennomsnittet av disse tre. Det vil gi et rimelig resultat.

Steg-for-steg:

1. 1. Send skriftlig krav til bortfester innen fristen.

1. 1. Forhandle om pris – partene blir enige om beregningsmetode og eventuell verdifastsettelse.

1. 1. Dere må vurdere om tomten skal fradeles: Overtas eiendommen som et eget hovedbruk eller skal man fradele fra hovedbruket, dersom den ikke allerede er egen matrikkelenhet.

1. 1. Betaling og tinglysing – når kjøpesummen er betalt, overføres hjemmelen til fester. Festekontrakten slettes samtidig. Husk at fester må signere sletteerklæringen – se mer her.

1. 1. Ved uenighet – Engasjer 2-3 fagkyndige og bruk gjennomsnittet av disse som grunnlag for innløsningssum. Hvis partene ikke blir enige om prisen, avgjøres saken som oftest ved skjønn i retten.

Som bortfester bør du være klar over:

• • Når fester kan kreve innløsning

• • Om du kan benytte unntak som landbruksunntaket

• • Hvilken metode for prisfastsettelse som gir best økonomisk resultat

• • At du må dokumentere vilkårene for å nekte innløsning dersom du ønsker å bruke unntakene

Som fester bør du:

• • Ha kontroll på når du kan kreve innløsning

• • Være tidlig ute med å sende krav

• • Sette deg inn i beregningsmetodene slik at du kan forhandle godt

• • Vurdere om det lønner seg å innløse nå, eller vente til et senere tidspunkt

Trenger du en advokat for dine spørsmål om tomtefeste?

Tomtefesteloven er kompleks og i stadig endring. Små detaljer i kontrakten kan ha stor betydning for både tidspunkt, pris og rettigheter. En advokat med erfaring innen tomtefeste kan:

• • Tolke festekontrakten din

• • Beregne korrekt innløsningssum

• • Forhandle med motparten

• • Begjære skjønn hvis dere ikke blir enige

• • Sikre at prosessen gjennomføres riktig, raskest og rimeligst mulig

Denne artikkelen er utarbeidet av Tomtefesteportalen, etablert av Ekko Advokatfirma. Vi har som mål å være Norges største digitale satsing innen entreprise og tomtefeste. Vår erfaring gir både grunneiere og festere trygghet i prosessen – fra første vurdering til gjennomført innløsning. Ekko bistår i dag noen av Norges største festere og en rekke grunneiere.

FAQ – ofte stilte spørsmål

Hva betyr innløsning av festetomt?

Innløsning betyr at festeren (den som eier bygningen) kjøper tomten fra bortfester (grunneieren). Når innløsningen er fullført, får festeren full eiendomsrett til både bygningen og tomten.

Hvem har rett til å innløse tomten?

Rett til innløsning gjelder for festetomter til bolig og fritidsbolig. 

Tomter festet til næring, offentlig bruk eller allmennyttige formål har ingen lovfestet innløsningsrett, med mindre det står i kontrakten eller partene blir enige.

Kan en grunneier nekte fester innløsning?

Nei, så lenge vilkårene for varsel (ett år før) og innløsningstid (etter 30 år) er oppfylt, da kan normalt sett ikke grunneier nekte innløsning. Det finnes unntak noen få unntak. 

Finnes det unntak fra innløsningsretten?

Ja. Innløsning kan nektes for:

• Tomter i bygdeallmenning eller statsallmenning
• Tomter på Finnmarkseiendommens grunn
• Enkelte fritidstomter knyttet til landbrukseiendom, dersom gården oppfyller bestemte krav til størrelse, drift og inntekter

Når kan en festetomt innløses?

Som hovedregel:

• Etter 30 år av festetiden
• Deretter hvert 2. år for boligtomter
• Deretter hvert 10. år for fritidstomter
• Ved kontraktens utløp

Krav må sendes senest ett år før innløsningstidspunktet.

Hvordan beregnes innløsningssummen?

To hovedmetoder brukes:

1. 25 ganger årlig regulert festeavgift
2. 40 % av tomteverdien

Ved verdiberegning trekkes fra forbedringer fester har betalt for, som vei, vann og avløp.

Kan bortfester øke festeavgiften før innløsning?

Ja, hvis det er under 10 år igjen av kontrakten, kan bortfester kreve oppregulering til 2 % av tomteverdien før innløsningen beregnes. Enkelte avtaler har takbeløp per dekar for å hindre urimelig høye summer.

Hvordan foregår innløsningsprosessen?

1. Fester sender skriftlig krav til bortfester
2. Partene forhandler om pris og vilkår
3. Tomten fradeles (hvis nødvendig)
4. Kjøpesummen betales
5. Hjemmel overføres og festekontrakten slettes

Ved uenighet kan saken avgjøres ved skjønn i retten.

Bør jeg bruke eiendomsadvokat ved innløsning?

Ja. Tomtefesteloven er kompleks, og feil kan bli kostbare. En advokat med erfaring innen tomtefeste kan sikre korrekt beregning av pris, dokumentasjon av vilkår og en smidig prosess. 

Hva skjer om fester ikke innløser?

Normalt sett vil en festekontrakt forlenges og bli automatisk evigvarende. 

Er det samme regler for innløsning av hytte som innløsning av bolig? 

Det er nesten identiske regler for innløsning av hytte som ved innløsning av bolig. Samme reglene gjelder for beregning av innløsningssum (25 x festeavgift eller 40 % av tomteverdi) og at festeforholdet må ha vart i 30 år. Men om du bommer og ikke varsler ett år før, da er det en forskjell. Da må du vente i 2 år til for å kreve innløsning av bolig og 10 år for hytte. 

Lønner det seg å innløse kontra å fortsette med leie av grunn?

Det er ikke et enkelt svar på, da dette kan variere fra tomt til tomt. Som hovedregel vil de fleste bli eier av den tomten de har leid i 30 år, og dermed får de alle muligheter til å selge, skille ut og bygge «hva de vil». Dette er derfor ikke et rent økonomisk spørsmål, selv om verdiene absolutt er i spill. Som oftest vil det være verdt bryet å innløse.